「ワンルームマンション投資なんて、危ないからやめときなよ」
「知り合いが失敗して大変だったらしい…」
ワンルーム投資に少しでも興味を持って調べ始めると、こんなふうに心配になる話をたくさん見かけますよね。
こんな言葉を聞くと、一歩踏み出すのが怖くなってしまいますね💦
私は2017年に初めてワンルームマンションを購入し、そこからなんだかんだで7～8年ほど投資を続けています。
先にお伝えしておくと、私は不動産の専門家でもありませんし、「絶対に儲かるからやりましょう！」と強く推奨するつもりも全くありません。
あくまで、「ワンルーム投資を実際に行っている個人の体験談」として、趣味の延長線上でこのブログを書いています。
今回は、「実際、ワンルーム投資ってどうなの？」と気になっている方に向けて、私のリアルな収支や感じていることを、お話ししてみようと思います。
7年間の収支、正直に告白します
ワンルーム投資の収支って、分かりにくいですよね💦
利益が出ているのか損しているのか、私も最初はよく分かりませんでした。
ポイントは、「①実際の手取り」と「②資産としての価値」を分けて考えることかなと思っています。
①実際の手取り（キャッシュフロー）：「目に見える儲け」の現実
まずは、皆さんが一番気になるであろう、家賃収入からローンの返済や管理費などを引いた「手元の現金収支」です。
正直に告白しますと、7年間のトータルキャッシュフローは「約150万円のマイナス」です。
……はい、マイナスなんです（苦笑）。
「え！？7年も続けてマイナスなの？やっぱりダメじゃん！」
大半はこんな感じのリアクションになると思います💦
私も最初は「あれ、思ったよりお金増えないな…」と感じていました。
ただ、投資の状況は年々変わってきます。
参考までに、昨年の年間収支はこんな感じでした👇
【2024年 ワンルーム投資 年間収支実績（概算）】
【ちょっと待って！この数字のカラクリ】
「お、去年はプラスになってるじゃん！」
と思われるかもしれませんが、これには注意点があります。
昨年がたまたまラッキーだったという側面が強いです。
- 高額な初期費用がなかった:
昨年は新規物件の購入を行っていません。
物件を購入する年には、頭金や仲介手数料、不動産取得税などの高額な初期費用が発生します。
そのため、不動産を取得した年の年間収支は、ほぼ確実に大きな赤字となります。 - 修繕が発生しなかった:
昨年は、原状回復費用やエアコンの交換、給湯器の故障といった突発的な修繕費が発生しませんでした。
もし数十万円単位の修繕費が発生していたら、もちろん手元の現金は減るので、キャッシュフロー自体は赤字になっていた可能性が高いです。
ただし、ここがポイントです。
修繕費は経費として計上できるため、その分、不動産所得の赤字額が大きくなります。
結果として、本業の給与所得から差し引ける金額が増え、所得税の還付や住民税の負担減（節税効果）が大きくなるのです。
つまり、修繕費が発生しても「丸ごと損する」わけではなく、一部は税金の形でカバーされるイメージですね✨
②売却時の利益（含み益）：「資産としての価値」
では、なぜ手取りがマイナスになるリスクを負ってまで続けるのか。
それは、不動産という「資産」そのものに価値があると考えているからです。
現在の私の物件の、ざっくりとした資産状況はこんな感じです。
- 現在の不動産価値（査定額）: 約 6,500万円～7,000万円
- ローン残債（これから返す額）: 約 5,250万円
- 差し引きの含み益: 約 1,250万円
もちろん、これは「今すぐ売れば」の話ですし、不動産価格が今後どうなるかは誰にも分かりません。
机上の空論と言われればそれまでですが、この含み益（1,250万円）が、先ほどのキャッシュフローのマイナス分（150万円）を差し引いてもプラスになっていることが、私にとっては精神的な支えになっています。
ワンルーム投資で感じているメリットと私なりの戦略
ここからは、私がワンルーム投資を続ける上で感じているメリットと、どのような考え方で運営しているのかをお話しします。
メリット①：節税効果（本業ありきのメリット）
昨年の実績でも年間約24万円（所得税還付+住民税減）の節税効果がありました。
これは、不動産所得の経費計上によるもので、本業の給与所得にかかる税金を圧縮できるためです。
ただ、これは手元にお金が増えるというより、「ふるさと納税」のように「引かれるはずだった税金が戻ってくる（または減る）」という感覚です。
なので、「儲かってる！」という実感は薄いかもしれません。
本業の収入があるからこそ得られるメリットかなと感じています😄
メリット②：他人資本による資産形成（目に見えない貯金）
ワンルーム投資の一番良いところは、入居者さんの家賃でローンが返済されていくことだと思っています。
自分の給料から持ち出さなくても、資産が積み上がっていくのは「目に見えない貯金」をしている感覚です。
私が使っている家計簿アプリのマネーフォワードMEのスクショ画面です👍
総額7,000万円のローンでしたが、現在は5,250万円まで減ってきています💰
定期的にローンが減ってく様子を見てニヤニヤしています（笑）
メリット③：思わぬ副産物（保育料の節約）
これは本当に予想外だったのですが、節税によって住民税額が安くなった結果、子どもの保育料が月あたり約3万円も安くなりました。
年間36万円もの節約になり、これは非常に大きな副産物でした。
私の投資戦略：繰り上げ返済のジレンマ（効率 vs 安心）
ここで、私が採用している戦略についてお話しします。
私はこれまでに、手元の現金を約700万円使って「繰り上げ返済」を行ってきました。
これについては、賛否両論あると思います。
「せっかく銀行のお金で投資してるのに、自己資金を入れるのは効率が悪い！」
「利息が減ると節税効果も減るよ！」
というド正論なご意見ですね😓
多分、「否」のご意見の方が多いかも…😭
おっしゃる通り、理屈では非効率かもしれません。
実際、キャッシュフローの改善効果も微々たるものですし、ご指摘の通り、支払う利息が減ることで節税メリットが縮小する可能性もあります。
それでも私が繰り上げ返済をするのは、効率よりも「安心」を取りたいからです。
金利が物凄い急激に上昇する局面は考えにくいですが、それでも今後は金利は上昇するでしょう💦
将来の金利上昇リスクに備えるため、そして何より精神的な安定のために、あえて非効率な選択をしている側面があります。
これはもう、性格の問題ですね（笑）。
インフレ対策の為に、定期的に手元の現金を不動産に変えている感覚です💰
今後の展望：目指すはキャッシュフローを生む「マネーマシン」
では、繰り上げ返済を続けて、最終的に何を目指しているのか。
それが「マネーマシン」の構築です。
- まず、繰り上げ返済によって1つ目の物件のローンを完済させます。
- 完済すれば、その物件から入ってくる家賃は、ローンの返済がなくなるため、ほぼ全額がプラスのキャッシュフローになります。
- 次に、その浮いたお金を、2つ目の物件の繰り上げ返済に充てます。
- すると、2つ目の物件の完済スピードが加速します。2つ目が完済したら、1つ目と2つ目のキャッシュフローを合わせて3つ目の返済、もしくは別の追加投資に回します。
このように、雪だるま式にキャッシュフローを増やし、最終的には不動産収入だけで不動産の追加投資や設備投資金を調達するのが目標です。
とは言え、全部が全部返済に頑張ってしまうと、節税のメリットがガンガン削られてしまうので、良い塩梅で進めたいと考えています😄
まとめ：ワンルーム投資とどう向き合うか
長々と書いてしまいましたが、私の体験から言えるのは、ワンルーム投資は、
短期間で大儲けしたい人には全く向いていない
ということです。
むしろ、「本業の収入は別にあって、節税しつつ、10年後、20年後のためにコツコツと資産形成したい」というコツコツしたい人に向いているのだと思います。
もちろん、投資にはリスクがつきものですし、これが正解というわけではありません。
この記事が、ワンルーム投資に不安を感じている方にとって、「こんな考え方もあるんだな～」という判断材料の一つになれば幸いです。
最後に
今回お話したのは、あくまでも私の場合のお話です。
その人の考え方や所有物件などの条件によって、進め方も結果も変わってきます。
「リアルな」とか書いておきながら、金額とか結構ざっくりしている部分はご容赦いただければありがたいです💦
参考になれば幸いです✨
ではでは。
