不動産投資をやっていると、定期的にやってくるのが「退去連絡」の恐怖です。
スマホの画面に「入居者様より退去の申し出がありました」というメールが届いた瞬間、何年やっていても一瞬で血の気が引きます。
「ヒエッ…また空室か…💦
引っ越しシーズンでもない真夏の8月に退去って、秋か冬まで数ヶ月埋まらないんじゃ…」
小心者の私は、何年やっていても胃がキリキリ痛くなります。
ところが結果から言うと、退去連絡から約3週間で次の入居申込が入るという、かなりホッとする展開になりました。しかも、前回の家賃より少しだけ増額できています。
今回は、「なぜ運良く閑散期に3週間で決まったのか？」について、管理会社さんとのやり取りや、ビビりな私が考えた募集のリアルを書き残しておこうと思います。
びびって管理会社さんの強気な提案に乗れなかった話
物件の詳細を出すと身バレしてしまうのでぼかしますが、都内にある20㎡前後のごく普通の単身向けワンルームです。
退去の連絡が入った後、管理会社さんから募集条件の提案メールが届きました。
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これまでの家賃：66,000円（賃料 59,000円 / 管理費 7,000円）
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管理会社さんの提案：74,000円（賃料 69,000円 / 管理費 5,000円）※+8,000円UP！
「周辺の相場もかなり上がっていますので、強気に+8,000円アップの74,000円で募集してみませんか？」
一瞬「おぉ、そんなに上げられるの！？」とテンションが上がったのですが、すぐにいつものビビりな性格が顔を出しました。
「いや待てよ…今は真夏の8月だぞ。
もし74,000円で誰も見向きもしてくれなかったら、秋までずっと空室が続いて毎月のローン返済を持ち出しになるんじゃ…？」
小心者の私は、月2,000円多くもらう夢を見るよりも、「とにかく早く埋まってくれて、毎月のローン返済の持ち出しを防ぐこと」を最優先にしたくなりました。
８月は引っ越し閑散期ですが、９月は社会人にとっては「第2の引っ越しシーズン」でプチ繁忙期に入るので、なんとしてでも8～９月中には入居を決めたい狙いもありました💦
そこで、管理会社さんにはこう返信しました。
「ご提案ありがとうございます！
ただ早期成約を優先したいので、2,000円下げた72,000円（+6,000円UP）でお願いします…！
あ、礼金1ヶ月分はそのまま広告料（AD）として仲介業者さんへ充当してください」
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私が出した募集条件：72,000円（賃料 67,000円 / 管理費 5,000円）※+6,000円UP
（敷金1・礼金1、礼金分をそのまま広告料（AD）として仲介業者さんへお渡しする設定）
せっかくの強気なご提案でしたが、チキンな返事をして募集をスタートすることにしました。
なぜ2,000円下げたのか（チキンな私の損得勘定）
かっこいい戦略というよりは、完全に「空室が怖い」という一心だったのですが、自分なりにこんな計算をしていました。
① 1〜2ヶ月空室になるくらいなら、少し下げてすぐ埋めたい
もし74,000円で強気に出して反響がなく、決まるまでに2ヶ月かかったとします。
そうすると、2ヶ月分の家賃（約14.8万円）がまるまる消えてしまいます。
月2,000円の差額（年間2.4万円）を取り戻すために何年もかかるくらいなら、「ちょっとだけ割安感を出して、今探している数少ない入居希望者さんにサクッと決めてもらった方が安心できる」と考えました。
② ポータルサイトで「お得」に見えたらいいなという下心
部屋を探す人がSUUMOなどで検索するときって、「7万円以下」とか「7.5万円以下」で区切って見ることが多いですよね。
7.5万円以下の枠の中で比べられたとき、74,000円だと少し高く見えてしまうかもしれませんが、総額72,000円なら「お、この条件の割にはちょっと手頃かも？」と目に留まりやすいかな、という淡い期待もありました。
結果：運良く3週間で申込みが入りました！
管理会社さんがすぐに募集をかけてくださり、広告料（AD）も礼金から1ヶ月分しっかり付けたこともあってか、本当にありがたいことに約3週間でお申し込みをいただくことができました。
「よかった…！
これで夏の間のローン持ち出しの恐怖から解放された…💦」
結果論ではありますが、前回の入居者さんの時よりも月6,000円増額できたので、ビビりな私としては「十分すぎるくらいありがたい結果」です。年間で約7.2万円のプラスになるので、固定資産税やちょっとした修繕の足しにできます。
「もしかしたら74,000円でも決まったのかな？」という下心がまったく無いと言えば嘘になりますが、長期の空室に怯えて胃を痛めながら過ごすことに比べたら、精神的にものすごくラクな着地ができました😄
まとめ：退去は怖いけれど、相場を見直す機会にはなる
退去連絡が来ると、やっぱり今でも胃がキュッとなります。
クリーニング費用もかかるし、ローン返済のプレッシャーもあるので、決して嬉しいイベントではありません。
ただ、インフレが続いている今の時期だからこそ、「前回の家賃のまま何も考えずに再募集するのではなく、周辺の相場を一度ちゃんと確認してみる」のは本当に大切だなと実感しました。
管理会社さんの強気なアドバイスにそのまま乗っかる度胸はありませんでしたが、自分のリスク許容度に合わせて「ビビりなりに落としどころを見つける」というのも、ひとつの付き合い方かなと思っています。
相場や時期、立地による運の要素もかなり大きいとは思いますが、「退去連絡が来て胃が痛い…」というオーナー仲間の方の、ひとつの小話として参考になれば幸いです。
ではでは💦
