先日、所有物件の１つに退室連絡がありました。
空室は不動産投資において最大のリスクでもあります。
今回は、不動産の募集における賃料設定のお話です。
参考になれば幸いです😄
今回は以前の記事の続きです👇
現在の賃料相場を知る
まずは何よりも相場を知ることから始まります。
不動産とは不思議なもので、築年数の増加により物件自体の価値が下がっていても、賃料の相場は増加する事が大いにあります。
特に、人口減少が起きにくく立地的な需要がある場所であれば尚更です😄
管理会社によっては現在の賃料相場を調べてくれる会社もいます。
私が日頃お世話になっている管理会社も空室になれば次の募集の為に、物件の現在の賃料相場を調べてくれます。
管理会社も入居が決まってくれないと管理料取れないですしね💦
過去の周辺の類似物件の成約賃料などから、相場を教えてくれますね👍️
それがなくても、SUUMOやHOME’Sなどの物件探しのサイトを使って、自分の物件の大まかな賃料相場を調べる事は可能です。
私的には先に自分で調べて、後で管理会社からの情報を確認する事で答え合わせのような形で調べる事が多いです😄
賃料を設定する
相場を知ることが出来たのであれば、いよいよ賃料設定です。
今回の私のケースでは、東京23区内のワンルーム物件(築約40年)で、現在の入居者へは賃料は相場とあまり変わりない賃料でした。
しかし、管理会社からおすすめされた募集賃料は相場＋1,000～2,000円と割高設定でした。
これは募集を出す時期や周辺の競合の有無によるものです。
不動産賃料の需要が最も高まるのは1月～3月と言われています。
これは入学や就職、異動などの時期が春先に多い事によるものです。
今回は募集を出すのが12月を予定している為、今後賃料需要が高まる時期に募集を出せます。
次に、現在私の物件の周辺では他の物件の募集が少ない事＝競合が少ないという事が管理会社の調べでわかりました。
その為、賃料設定については相場よりも1,000円～2,000円程高めに設定しても問題はないと結論付けました🤔
ということで、今回の募集賃料設定は、
相場＋1,000～2,000円
となりました💰
敷金礼金の設定
次に敷金礼金の設定です。
敷金礼金は出来るだけ抑えた方が入居者にとってのハードルが下がるので、入居付けしやすい形となります。
管理会社に調べて貰った結果でも、過去の成約事例のいくつかは敷金礼金のいずれかは0が多い印象でした😓
しかし、敷金は退室時のリスク補填、礼金は広告宣伝費に充てる事が一般的です。
敷金や礼金を0にする事は大家側がそれらのリスクを全て受ける事を意味します。
私も出来る事なら敷金礼金は0にしたいですが、こちらも経営です。
収支は確保する必要があります💦
実際、賃貸を探す上で何よりもまず目に行くのは賃料です。
賃料を見てからの敷金礼金を確認する人の方が多いでしょう…多分…（適当でスミマセン😐️）
とは言え、敷金礼金1ヶ月ずつとなると、賃料2ヶ月分が入居者の初期費用に上乗せされます😅
最近の成約事例を見るに、ここは初期費用2か月での設定は難しいと感じ、
敷金0.5ヶ月分、礼金1ヶ月分
これぐらいの設定となりました💦
広告宣伝費の設定
広告宣伝費。いわゆるADと呼ばれているものです。
これはその名前の通り、不動産会社が募集時に自分の物件を紹介し、成約した場合に大家が不動産会社に支払う費用です。
通常、広告宣伝費はその物件の賃料○か月分で設定される形で、広告宣伝費1ヶ月分はAD100と言われます。
広告宣伝費2ヶ月分の場合はAD200ですね😄
当然、不動産会社も広告宣伝費を高く設定されている物件を紹介した方が儲けが出ます。
つまり、広告宣伝費を高く設定するとそれだけ不動産会社もその物件を紹介してくれる傾向があるため、早期成約に繋がりやすいという形です。
さて、今回の私のケースでは、広告宣伝費2ヶ月分で設定しました。
礼金設定は1ヶ月ですので、1ヶ月分の広告宣伝費は手出しになります😭
ですが、手出しをしてまで広告宣伝費を上げた理由はあります。
それはなんと言っても早期成約狙いです。
今回は賃料を少し割高に設定しており、まだ競合があまりいない状況です。
競合があまりいないのであれば、広告宣伝費1ヶ月でまず募集を出して、2週間程様子を見て反応が薄ければ賃料や広告宣伝費を再検討する考えもありました。
ですが、その間も空室となっている為に機会損失や手出しが発生しています。
タイムイズマネーです🤑
様子を見るのに時間を使う手もありですが、早期に割高の賃料で成約してしまうのもありかな～と考えました。
もし、早期に決まれば手出しの広告宣伝費1ヶ月分は入居後の家賃収入+更新料でおつりが出ます👍️
経験的に１度入居者すれば1度は更新してくれるケースばかりでしたのでね😅
仮に更新してくれなくても、今後の家賃分で手出しの広告宣伝費の大半は回収出来るでしょう✨
更新してくれる程住んでくれれば上げた分の家賃収入がその先プラスになります。
今回は長期的な家賃収入プラスが見込める可能性に投資した形です。
もし、賃料も広告宣伝費も割高に設定してうまくいかなければ、賃料を相場にして広告宣伝費を再度検討するのもありです。
というわけで、今回は
- 賃料割高（相場+1000円～2000円）
- 敷金0.5ヶ月
- 礼金1ヶ月
- 広告宣伝費2ヶ月
に設定させていただきました。
これで12月に入ったら募集を開始して、2週間～1か月程反応を見る形ですね😄
ちなみに私は不動産投資を始めたばかりの頃、ADという言葉も知らなかったです。
『ADの設定はどうしますか？』
『………？？』
『…あっ(察し)。ADというのはですね…』
という形で、ずいぶん管理会社さんに助けられた経緯があります💦
最後に
今回は賃料割高設定や広告宣伝費2か月分ですが、当然、募集時期が違えば違う設定になっていると思います😅
賃料設定は大家業の醍醐味と感じています。
今回の割高設定などは、
やらないよりやった方が面白そう。
という感情もありきです💦
今回の退室関連でまた進展があればブログに上げさせていただきたいと思います✨😌✨
参考になれば幸いです。
ではでは。
