私は本業でサラリーマンをやってて、副業でワンルーム不動産経営しています😄
それをかれこれ5年以上やってます。
私の経験を基に不動産購入した後に起こった出来後や、主に行う事をまとめてみました。
『不動産購入前後の不動産経営について、具体的に何をしたら良いかわからない！』
そんな不安を感じている方の参考になれば幸いです。
今回は、『空室リスク対策でキャッシュはいくらぐらい持っておく？』といった内容です✨
はじめに
私はワンルーム物件を5件所有しています。
購入経緯は以下の通りです。
- 2017年 横浜市に1件
- 2018年 東京都内2件
- 2021年 東京都内1件
- 2022年 東京都内1件
こんな形で物件を購入してきた形です。
主な購入物件は中古ワンルームとなります😄
『ワンルーム不動産は破産するからやめた方が良いよ』
とも言われますが、それは無茶な買い方をしたらの話です。
収支がとれる物件を相場内で購入すれば、ワンルーム不動産は失敗しにくいと私は考えています😄
5年以上順調に収益を出しながら続けることが出来ています✨
ローン返済額半年分以上
『空室リスク対策として、どれぐらいのキャッシュを持っておいた方が良いのか？』
人によってその金額は異なりますが、私はローン返済半年分を目安にしています。
私の場合はワンルーム不動産なので、1件辺りの月々のローン返済は数万円です。
ですので、月々のローン返済額が5万円の場合は30万円ぐらいあれば十分な空室リスク対策用のキャッシュになると考えています。
空室しにくい物件でも？
『いやいや、立地良ければ1～2ヶ月あれば埋まるケース多いでしょ？3ヶ月分もあれば良くない？』
ということもありますが、個人的にはそれでも半年分にしてます😅
なぜなら、退去時以降にかかる費用がいくらになるかわからないからです。
退去時の原状回復費用は多くのケースで入居者さんの敷金から捻出します。
しかし、中にはその敷金でカバーしきれない事もあります。
特にエアコンなどは経年劣化を理由に原状回復工事と共に新調するケースはありますが、エアコンの費用などは敷金からではなくオーナー負担になります。
エアコン1台＝ローン返済額1～2ヶ月分
こんな感じです💦
それに、いくら募集をかけてすぐに決まると言っても、それは原状回復工事が終わった後です。
原状回復工事の期間が長引くほど空室期間も伸びます。
その上、時期によっては募集をする際のAD(広告料)を1ヶ月分ではなく2ヶ月分以上にするケースも考えられます。
その為、好立地であってもケースによっては想定プラス1ヶ月分は費用がかかる可能性は十分にあります。
とは言え、今まで5年以上やってきましたが、1度の空室でローン返済額半年分が吹っ飛んだことはありません😅
せいぜい3ヶ月分です。
扱っているのもワンルームですので、原状回復費用も安く済む場合がほどんどです。
火災保険もありますしね😓
ただ、『空室』というのは大家にとってストレスになります。
現在は満室経営出来ていてストレスはありませんが、退去連絡が来る度に心的負担があるのは事実です。
心的負担を軽減する意味でも、私は空室リスク対策でキャッシュをローン返済額の半年分は用意していると言った形ですね🤔
最後に
いくらキャッシュを用意しておくかは人それぞれで正解はないと思います。
不動産経営の参考になれば幸いです。
ではでは。
