私は本業でサラリーマンをやってて、副業でワンルーム不動産経営しています😄
それをかれこれ5年以上やってます。
私の経験を基に不動産購入した後に起こった出来後や、主に行う事をまとめてみました。
『不動産購入前後の不動産経営について、具体的に何をしたら良いかわからない！』
そんな不安を感じている方の参考になれば幸いです。
今回は、『中古ワンルーム不動産の購入価格の相場は？』といった内容です✨
はじめに
私はワンルーム物件を5件所有しています。
購入経緯は以下の通りです。
- 2017年 横浜市に1件
- 2018年 東京都内2件
- 2021年 東京都内1件
- 2022年 東京都内1件
こんな形で物件を購入してきた形です。
主な購入物件は中古ワンルームとなります😄
『ワンルーム不動産は破産するからやめた方が良いよ』
とも言われますが、それは無茶な買い方をしたらの話です。
収支がとれる物件を相場内で購入すれば、ワンルーム不動産は失敗しにくいと私は考えています😄
5年以上順調に収益を出しながら続けることが出来ています✨
公示価格を知っておく
不動産は購入した時の条件で失敗するかしないかがほとんどが決まると思っています。
- 購入価格
- 借り入れ金利
- 銀行評価が出やすい
- 立地
などなどありますが、その中でも私が大事だと思うのは、
不動産をいくらで買うか？
ということです。
私が一番参考にしているのは、公示価格です。
公示価格とは国土交通省が毎年発表する土地の価格のことです。
こちらは東京都内のマンション築年数別の価格下落率ですが、築30年程からほとんど下落していないことがわかります。
これは建物価格がこの築年数を境に下がりきってしまい、ほぼ土地価格になることからこのようなグラフ推移となっています。
とは言え、建物価格がゼロ円というのは現実的にはあり得ないので、築30年近辺の物件の価格内訳は、
『建物価格が少しと土地価格が大半』
となっていることが多いです。
その為、都内築30年近辺の不動産であれば、一般的には公示価格の1．2倍辺りまでが実勢価格となる場合が多く、それまでの価格なら失敗しにくいと考えています😄
例えば、公示価格が1000万円の築30年物件があったとすると、1200万円までなら購入視野に入れるという形ですね🤔
何で実勢価格が大事？
仮に実勢価格が1200万円の物件を、1500万円で掴まされたとしましょう。
家賃の相場と物件価格は相関関係にあります。
その為、自分が高い金額で購入したからと言って、相場以上の家賃に設定することは困難になります。
よほどの好条件が別にない限り、家賃が相場より高いと入居しませんからね…😓
何かしらの理由で売却しようとしても、売却時は実勢価格相当以下で売却することが想定される為、収支マイナスになる確率が高くなります。
購入時:1500万円(実勢価格超)
売却時:1200万円(実勢価格以下)
収支－300万円
凄いざっくりとした計算ですが、買った瞬間に－300万から不動産経営をスタートしなければならなくなり、利益を出すための経営が、300万円を回収する為の経営に様変わりします💦
不動産経営のみで300万を回収するのは何年かかるかわかりませんね😓
出来る限りリスクを抑えるのであれば、最初に出来る限り実勢価格に近い金額で購入することが大事になります。
どうやって調べる？
まずはその地域をざっくり調べたいのであれば、おすすめは地価マップです。
東京都の地価 (tokyokante.sakura.ne.jp)
調べたい物件の住所付近を検索すれば、周辺の地価公示価格がわかります。
しかも、数字上のアイコンをクリックすれば土地情報や地価推移も確認出来ます。
この地区の築30年近辺のワンルームまたは１K(20㎡)なら、85.3万×20㎡×1.2＝2,047万円ぐらいが相場かな～…と言ったざっくりとした調べ方ですね💦
いきなり路線価から相場を算出しても良いのですが、路線価って見にくいですし、ざっくり調べるには少し時間がかかるので、私はまずは地価マップで検索してます。
路線価はその後に細かく調べる時に参考にしています😅
最後に
今回はあくまでも中古ワンルーム、かつ私が考える購入相場でした💦
公示価格だけではなく、立地や銀行評価など購入に至る基準は他にもあります。
一つの参考になれば幸いです✨
ではでは。
